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(相關(guān)資料圖)
商業(yè)地產(chǎn)策劃案例(商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案！)
Xx商業(yè)城營(yíng)銷策劃方案
顏倩
在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日趨成熟的今天，地產(chǎn)營(yíng)銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)銷售和招商過(guò)程中顯得越來(lái)越重要。店鋪要想賣得好，前期的營(yíng)銷策劃必不可少，必須到位。
XX商業(yè)城項(xiàng)目是XX房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，將成為XX市北區(qū)新休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典之作。
Xx商業(yè)城位于xx市北部xx廣場(chǎng)旁，是xx房地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項(xiàng)目。該項(xiàng)目占地7000平方米。根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)方案，該項(xiàng)目由三層裙樓(含負(fù)一層)和兩棟塔樓(分別為四層高)組成，總建筑面積約15000平方米，地下車庫(kù)及設(shè)備用房1500多平方米，商業(yè)裙樓約8500平方米，塔樓建筑面積約6500平方米。項(xiàng)目總投資約1800萬(wàn)元。
經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研和分析，本項(xiàng)目初步確定為一個(gè)現(xiàn)代化的多功能休閑購(gòu)物中心。根據(jù)這一設(shè)想，結(jié)合項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷企業(yè)計(jì)劃書對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和營(yíng)銷可操作性進(jìn)行了系統(tǒng)分析。從營(yíng)銷策劃的角度，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷組織運(yùn)營(yíng)、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷售推廣等方面進(jìn)行了整體的、可操作性的探討。
一、項(xiàng)目營(yíng)銷的總體策略
整體營(yíng)銷策略是認(rèn)真分析，科學(xué)劃分，準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)。通過(guò)全方位運(yùn)用營(yíng)銷策略，更大化項(xiàng)目附加值，獲取項(xiàng)目更大利潤(rùn)，全面樹立和提升企業(yè)形象和項(xiàng)目形象。總結(jié)這個(gè)項(xiàng)目的整體營(yíng)銷策略，可以簡(jiǎn)單描述為“五個(gè)一”，即樹立新理念、倡導(dǎo)財(cái)富觀、提煉鮮明主題、啟動(dòng)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀熱銷風(fēng)暴。
二、項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)和政策
根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷戰(zhàn)略，制定以下?tīng)I(yíng)銷目標(biāo)和方針，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷工作方案的完善和充實(shí)。
1.樹立新概念:休閑購(gòu)物商業(yè)。
2.倡導(dǎo)一種財(cái)富觀:風(fēng)險(xiǎn)投資創(chuàng)業(yè)，休閑購(gòu)物，穩(wěn)定回報(bào)。
3.提煉出一個(gè)獨(dú)特的主題:物業(yè)商店和休閑企業(yè)。
4.開創(chuàng)前衛(wèi)市場(chǎng):倡導(dǎo)“創(chuàng)投商業(yè)和休閑購(gòu)物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)純購(gòu)物環(huán)境的束縛和限制，主要面對(duì)年輕新銳的有自己個(gè)性的消費(fèi)者，讓他們體驗(yàn)購(gòu)物主題明確的休閑模式商業(yè)環(huán)境。
5.醞釀熱銷風(fēng)暴:該項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為升級(jí)為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，努力推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在全新的市場(chǎng)掀起熱銷風(fēng)暴。
三。銷售目標(biāo)和目標(biāo)分解
1.銷售(投資)目標(biāo)
XX商業(yè)城實(shí)用面積見(jiàn)表8-3。
表×××商業(yè)城實(shí)用面積說(shuō)明
表XX商業(yè)城銷售目標(biāo)計(jì)劃
四。營(yíng)銷階段計(jì)劃
根據(jù)項(xiàng)目的定位和建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃，營(yíng)銷工作分為四個(gè)階段，各階段的工作重點(diǎn)見(jiàn)表8-5。
表8-5營(yíng)銷各階段的任務(wù)清單
動(dòng)詞 （verb的縮寫）項(xiàng)目銷售時(shí)間和價(jià)格
為在后續(xù)營(yíng)銷過(guò)程中充分體現(xiàn)整體營(yíng)銷策略和目標(biāo)政策的實(shí)現(xiàn)，通過(guò)整合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售機(jī)會(huì)和價(jià)格。
(一)項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)和態(tài)度
1.入市時(shí)間:根據(jù)規(guī)劃、項(xiàng)目進(jìn)度、營(yíng)銷準(zhǔn)備情況，2008年5月(或2008年9月)開盤，可以抓住2008年春季房交會(huì)、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等時(shí)機(jī)，掀起之一次開工 *** ；在國(guó)慶、2008年秋季房交會(huì)、元旦等重要時(shí)段掀起了新的銷售 *** 。
2.入市態(tài)度:展示全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”的形象，打造全新的休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。
(2)價(jià)格定位和價(jià)格策略
1.價(jià)格定位原則:采用價(jià)格比較法和綜合平衡法。
2.價(jià)格定位:整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目銷售均價(jià)3 580元/平方米，其中起拍價(jià)3328元/平方米，更高4000元/平方米。
3.價(jià)格策略:采取“低價(jià)高價(jià)”平價(jià)策略，以開盤后半年為調(diào)價(jià)之一階段(小幅上漲)。均價(jià)3380元/㎡，尾盤銷量變相微降。
不及物動(dòng)詞宣傳策略和媒體組合
(一)主題宣傳策略
1.個(gè)性特征:“XX商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)發(fā)展從“樓宇產(chǎn)品”升級(jí)為“打造全新的休閑購(gòu)物模式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念的公司。
2.位置交通:該項(xiàng)目位于XX廣場(chǎng)旁，位置優(yōu)越，高尚住宅區(qū)地標(biāo)建筑，交通便利。是北方地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)首選的理想投資環(huán)境。
3.增值潛力:位于 *** 規(guī)劃的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購(gòu)買成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
(2)宣傳媒體的組合
1.開業(yè)初期，以軟文和廣告為主，探索“財(cái)富投資，穩(wěn)健回報(bào)”的全新理念。媒體以報(bào)紙為主，電視為輔。
2.開盤后的強(qiáng)勢(shì)推廣期:即項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的重要時(shí)期。宣傳媒體以“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，輔以相關(guān)雜志和直郵廣告。
3.開業(yè)后形象展示期:為了展示形象，以軟性、深度挖掘?yàn)橹饕x擇媒體，以電視、報(bào)紙為主，輔以論壇公關(guān)、宣傳活動(dòng)、項(xiàng)目招商說(shuō)明會(huì)等形式。
關(guān)鍵詞： 商業(yè)地產(chǎn)
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